为什么房地产投资者最终要出庭?

我是GVA评估顾问团队的高级总监Michael King,目前在该公司曼彻斯特办公室工作。我是英国皇家特许测量师学会的会员,也是RICS的注册估值师和经认可的专家证人。我也是RICS认可的评估调解人,并提供替代性争议解决调解服务。我负责领导GVA在英国的专家证人服务,尤其侧重于培训,相关的专家鉴定和质量保证。 GVA拥有英国范围内在专家证人工作方面经验丰富的测量师网络,其中许多人也是RICS认可的专家,他们涵盖了全套财产技能集,因此涵盖了法院,法庭和询问中房地产的潜在争议领域,以及替代性争议解决领域,例如“调解”。我的个人经验是房地产评估,涉及商业和住宅资产,涉及所有者占用,投资和开发房地产。我在强制购买和补偿的所有事务上也有34年的职业经历。 GVA是英国排名前五的房地产咨询公司,拥有强大的区域办事处网络,并通过其强大的区域影响力在整个英国提供全面的房地产服务,并通过我们的全球分支机构覆盖欧洲,东南亚/太平洋和北美/南美在GVA全球品牌计划下的公司网络。  

 

您是否看到与财产有关的纠纷随时间而变化?您一直以来都注意到任何特别的趋势吗?

在2007年房地产繁荣结束和2008年衰退之后的一段时间内,专业过失诉讼​​显着增加,主要集中在过失价值案件,特别是银行/贷方采取行动,针对由估价师。房地产繁荣的一些普遍超额现象肯定会引起人们的注意,一些估值师似乎在非常活跃的交易市场中放弃审慎的估值做法,这很可能是房地产资产价值的上升趋势所缓解。银行对房地产贷款的狂热欲望反映了这一点,房地产本身支撑了进行的非常大量的抵押贷款估值,而到2007年底存在的非常活跃的房地产投资和开发市场对此感到恼火。经济衰退也意味着,随着经济和房地产市场状况的恶化,或者由于无法选择,或者被银行强行要求贷款而无法进行交易,房地产投资和发展中的许多利益相关者蒙受了损失。这固有地导致当事方更有可能寻求某人的指责,从而导致整个专业范围内与财产有关的专业过失诉讼​​增加。还很明显,在经济衰退后时期的某种程度上,副产品在个人层面上表现为苦难压力引起的婚姻纠纷增加,以及对专家估值师证据的需求增加。关于资产价值,尤其是财产资产的争议。经济衰退后的职业过失案件的时效期限导致最近新案件的数量减少,并且在延长这些时限期限方面没有律师的巧妙工作,似乎前者目前正在处理的案件数量有所增加。借款人对银行贷方的损失,因为他们因基准利率掉期贷款产品的错售而产生的间接损失。同样,针对贷方或其指定的接收方的案件似乎也越来越多,已经采取了行动来对不良贷款采取赎回权,并且前任借款人正质疑银行及其委派顾问的行为和行为,以谨慎地实现最优财产资产价值。当然,对于某些银行在处理坏账贷款账簿方面的行为,普遍存在一些批评。在市场周期中任何给定时间点,不同类型的房地产诉讼的周期并非不正常,并且与因各种原因而经常出现的各种广泛的财产纠纷并存。

 

房地产市场及其经济的不稳定性多久给投资于房地产的人带来困难/诉讼?您会给受害的那些人什么建议?

显然,经济和房地产市场的健康状况确实对特定诉讼的倾向以及主要房地产利益相关者采取行动的可能性产生直接影响。不断恶化的经济和房地产市场动态将更有可能导致房地产投资者,投机者和开发商蒙受损失,因此,针对从事房地产咨询的专业顾问提起诉讼的可能性更大,以努力弥补损失,很明显,从根本上可以看出建议是一个促成因素。

 

对于规模较大且国际化的项目,必须进一步考虑什么?

当然,项目规模当然会影响到纠纷的内在构成,主要是因为成为项目当事方的主要利益相关者数量相应增加,而且项目的复杂性和任何相关的合同义务也是如此。结合不同的跨境关键利益相关者动态,这也可能会增加复杂性和争端的可能性,因为在方法和国际认可方的产出期望方面可能存在根本差异。为了消除可能破坏项目的潜在不利因素,再次至关重要的是,任命在项目范围内明智并有经验的专业顾问,并从一开始就意识到这些细微差别制定合同协议,并相应地处理各种需求/期望。

 

除了保留目标之外,您认为还有哪些其他特征可以成为优秀的专家证人?

根据《民事诉讼法》第35部分和第25部分以及其他此类协议,对专家的最终要求以及对作为专家证人的验船师的RICS指南的真正要求,是维持专家在法院准备和提出证据时的最终责任,而显然不他们的指导方。这对于衡量“优秀专家证人”至为重要,并且与指示客户按自己的方式行事所产生的不可避免的压力保持一致。最终,对这项义务的任何否定都可能只会延长诉讼程序和相关费用,而只会增加对客户的不利,而不会增加可以达成可接受的和解的证据。但是,同等重要的是,最终,专家应该对主题有透彻的了解,构成其证据的基础,并且如果在保证有根据的过程中提供信息,也倾向于审查意见,而不是让此类事项成为事实。最终破坏了交叉检查下专家的地位。不愿接受新的可信信息有可能破坏专家的整体证据,也可能损害法院对专家的地位和信誉的看法。法院通常会遇到两名学识渊博的专家,他们提供的证据和意见相差很大,在这种情况下,与另一位专家的表现不太可靠相比,在交叉审查下对专家证据的陈述和辩护可能更有把握是法院确定哪位专家提出更具说服力的论点的决定性因素。

 

迈克尔·金

高级总监

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