政府为数字运输铺平道路

随着所有部门的逐步数字化,政府现在准备将数字运输技术引入房地产领域。 《律师月刊》下面的内容来自 猎人律师,流程,当前的运行方式以及面临的潜在影响和挑战。

目前,绝大多数土地处置必须以纸质契约记录。但是,第91条 2002年土地注册法 规定一旦制定了规定可以以电子方式进行的交易的规则,带有电子签名的电子文件将被视为契约。

《 2018年土地注册(修订)规则》 现在已经生效,以修改 2003年土地注册规则 (“主要规则”)规定,如果根据主要规则(经修订)的第54C条,现在可以使用带有电子签名的电子文档来进行所有必须注册的注册土地交易:

司法常务官信纳已经或将要进行适当的安排,以处理电子形式的文件,这些文件旨在进行第54A'条规定的处理。

修改后的主要规则的规则54A规定,电子文档将仅能用于注册服务商根据规则54C给出的满意通知中指定的处置方式,并满足其他要求。

一旦注册服务商根据规则54C发出了满意通知,主要更改将是可以电子方式完成的转让,租赁或抵押的当事方,将在文件上使用电子或数字签名以实现处置。为了完成交易,他们的运输商将按下一个按钮,要求HM Land Registry完成文件,而不是使用钢笔在文件上注明日期,然后提交文件进行注册。

将电子文件和签名系统作为“信托服务提供者’在 关于内部市场中电子交易的电子标识和信任服务的欧盟法规910/2014, HMLR需要建立一个合适的系统来确保使用电子文档的人员的身份保证。 HMLR已提议通过使用政府的“验证”计划来实现这一目标,该计划向2级保证(如 CESG(现为国家网络安全中心)关于个人身份证明和验证的良好实践指南)。此类验证将是为满足《反洗钱条例》要求而要求传送者进行的验证的补充。

假设电子文档即将成为现实,变更对运输商的直接影响可能与引入在线提交印花税土地税申报表和引入金钱的影响相同,甚至更大。遵守洗钱条例。尽管很难在注册服务商根据规则54C确认其满意之前就预期更改的影响,但有人想知道这种新系统是否会消除交易完成之日与交易完成之日之间的“注册差距”。已注册,如果已注册,将如何处理当前作为注册申请完成条件的“完成后”程序(例如SDLT申报表的准备和提交以及土地注册处)。

尽管这种更改不是强制性的,但允许在任何系列的旧式和新式系统的关联交易中使用,但这种“灵活性”本身可能会导致延迟和问题。该改革还可能导致HMLR必须承担更大的欺诈交易被注册风险。因此,如果在这种情况下对HMLR提出赔偿要求,则承运人的委托人与HM土地注册处的验证之间可能存在冲突。由于身份已被HMLR验证的个人的电子签名不会被法律效力和可接纳性作为法律诉讼中的证据,因此,承运人可能需要考虑更改其客户要求的授权水平这样的交易。

至关重要的是,在决定是否使用新系统时,应告知客户并指导他们应考虑哪些标准。在很大程度上,该决定可能取决于贷方是否会采用该决定。

尽管允许通过电子方式进行处置将加快执行,完成和注册财产处置的过程,但不会影响交易双方交换合同的速度。 “区块链”技术被认为是一种允许在受信方之间实时分发交易信息的方法,并使他们能够以安全的方式更新土地注册处。有人认为,所谓的“智能合约”(一系列不变的预设规则的发展,将在所有这些规则都得到满足时执行预先设定的行动)将使转账交易能够更快地完成。而且这种“不需要代理商”的手段比目前便宜。

从长远来看,消费者可以使用这种技术可能会对房地产交易中诸如运输公司之类的人力代理的使用产生不利影响。因此,存在着一种危险,那就是电子文件的引入可能会被误认为是英格兰公认的老式运输系统中长期存在的电子革命。&威尔士提出了“无需代理商”技术的支持者承诺。尽管具有所有优点,但提议的电子文档介绍并非如此。但是,它仍然是交易性房地产行业的从业人员所接受的,因为它是对电子文档的明智使用。

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