RIP for RPI地租条款?

越来越多的租赁人报告他们被迫支付敲诈勒索的RPI联系地基租金。在彼得赖特下面 猎人律师 告诉律师每月关于最近的新租约的趋势,那么开发人员在RPI条款中提出地租房升级,导致地租来提高率,可以使一些属性无法稳定,强调这些条款可以重新谈判。

在20世纪的大部分内部,一个“ground rent”是最初是什么意思:租户向房东支付的租金,以反映正在放置的地面的价值,忽略任何建筑物。该术语进化到意味着在长期租赁下支付的任何低调或名义租金,该租金被授予溢价,因为已经收到了租赁赠款的资本金额的房东不需要为租户收取全面的市场租金出色地。

但到21世纪之交,地租来成为一个方便的人物,表明房东和租户关系没有太多的土地的实际价值:它成为楼主继续从中提取资金的手段无论在补助金日期支付的保费,整个租赁期限。总和从名义变为重要,然后肆无忌惮地高,甚至敲诈。

在长期租赁的房屋拥有,升级的地面租金每10年每10年都成为一个宣传的国家丑闻。这些房子的买家未能欣赏 - 或者他们的律师未能建议他们 - 这是一个100英镑的开始年份租金可能听起来足够合理,但它在999年租赁的过程中每10年一次增加每10岁功能意味着在50年内’时间,年度租金将达到3,200英镑;在100年内,102,400英镑;并在租约期限结束时,每年数百万英镑。对于租户来说,租约的价值不到任何东西:他们是巨大的责任。只有受欢迎的新闻界只是愤怒的爆发,促使国家房屋建设者发出Groveling道歉并承诺弥补违规租赁条款。

每10年一次自动加倍的地面租金现在可能已经失控,但开发商仍然存在另一种武器’SARMORY尚未:地面租金,在前10年期间零售价指数(RPI)的增加百分比增加。这些条款是总是措辞,以便RPI的任何减少,无论多么不太可能,都意味着租金将保持不变,所以审查是“upwards only”。租赁潜在购买者的问题是,大多数银行和商业贷方都坚持进一步调查,租赁条款链接在地租到RPI的地面租金,一些较小的银行将拒绝借出这种租约。以雅阁抵押贷款,例如约克郡建筑协会的一部分,这些社会规定了地租“在租赁的前21年中,不得增加” - 当租赁提供每10年一次租赁提供RPI租金审查时的主要问题。

该指数于2009年6月击中了-1.6%的底部,但自下来以来已经上升至4%;而且,央行终结者’前所未有的实验在地平线上的定量宽松,通胀预计会增加进一步的恐惧 - 担心今年2月初强烈影响了全球股市的突然间低迷。 1月31日,英格兰州长银行的马克卡尼告诉众议院经济事务委员会,他想要“故意和仔细定时”从其在政府合同中的使用中撤回RPI,因为“大多数人都会承认[它]没有价值” and contains “known errors”:2012年,国家统计局(ONS)办公室发现,在收集的方式中,夸张的价格夸大了RPI和其他通货膨胀措施的差异,表明价格上涨速度较慢。不再建议使用RPI,但这是法律要求该工具产生的唯一统计数据。

显然,压力是从最顶层建造的,RPI是一个不信任的通货膨胀措施,应该被废除,以挽救政府资金;但许多员工养老金与RPI相关联,工会将强烈反对任何试图转移到较少的挥发性措施,这将减少支付,例如消费者价格指数(CPI)或ONS’ preferred index, “包括所有者占用者的消费者价格通货膨胀’ housing costs”(CPIH)。当谈判新的租约时,出现类似的冲突:租户希望完全删除RPI并替代替代方案,甚至替代租用审查条款;但房东宁愿保持缺陷,更有利可图的措施。

这“leasehold houses”丑闻,以及国家房屋建设者董事过度薪酬水平的同样令人害怕的反对表明,开发商在舆论风吹向他们时,开发商无法无限期地隐藏。因此,任何建议成为新租约的租户的人都应该愿意挑战RPI联系的地租条款。而在市场上’几年前,高度,开发商可能严格坚持保留这样的条款 - 安全的另一个买方 接受它可能在翅膀上等待 - 从那时起,对买家的权力的微妙转变意味着从挑战中没有任何东西可以丧失,并且在开发商正在增加公众压力下给予公平租约的环境中没有任何东西可以丧失。远离RPI,一切都要赢。

3评论
  1. 弗雷泽米切尔

    问题是–关于存在此类RPI隆起的现有租赁的租赁符。在拟议的购买中,我的女儿和她的未婚夫发现原始地租是在5年间隔5年间享受RPI Uplfit的影响。所以在2001年,这是150英镑,但现在是390英镑!这可以继续下一个980年来天堂缘故!好的,他们可以在2年后购买永久业权,但是如何计算净目前的价值是为了定价永久业权。显然,房子本身只在980年底恢复,所以没有,所以自由产权价格将完全基于当前价格上市的租金。难以计算。任何MS Excel专家周围?

  2. 斯蒂芬Tchenguiz

    2017年12月,社区秘书萨吉·贾维德表示,政府将在所有新的长租约上设定地租金。如果这入法律,那么,审查条款将在这些属性上设定的任何速度都变得微不足道。事实上,禁止地面租金并给予租赁符,管理自己的街区的能力将采取来自邪恶房东的大部分收入流。一种更和谐的家居居所形式是必要的,而不是\”mortgaged tenancies\”我们现在有。当然,现有的房产仍然受到这个封建的地租所封建的废话,这对于没有任何明确的服务,顺便说一下。政府可以并应采取行动,将现有的地面租金降至0.1%,以维护现有合同。这是一个政治意愿而不是法律影响的情况;政府可以设定这些价值观,以便在enfranchest中存在一些补偿价值。这次意味着自由人得到了不好的交易而不是租赁符。
    这lenders have upped the anti to protect their investment in the loan capital due to the abhorrent forfeiture clauses in leases. The question is should family homes be subject to the unpredictability of future interests rates that determine RPI values that could potentially harm the ability to protect lenders capital investment, the future salability and the ability of the leaseholder to pay?

  3. 斯科特

    一个能够争取地面租金的增加,即使是与RPI相关联,如果房价没有在串联上涨?基本上是平坦价格的地面租金将增加。有趣的是,通过我的新构建财产,即使我问过这个问题,我的Cupayancer没有提到任何问题。

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