RPI for RPI地租条款?

An increasing number of leaseholders are reporting they are being forced to pay extortionate RPI linked 地租s. Below 彼得·赖特 at 猎人律师 tells 律师月刊 about a recent trend in new leases, whereby developers propose ground rent escalation at RPI clauses, resulting in a 地租 increase rate that can render some properties unsalable and stress that such clauses can be re-negotiated.

在整个20世纪的大部分时间里,“ground rent” was what it was originally supposed to be: a rent paid by a tenant to a landlord to reflect the value of the ground that was being let, ignoring any building on it. 的term evolved to mean any low or nominal rent paid under a long lease that was granted for a premium, because a landlord who has already received a capital sum on the grant of a lease should not need to charge a tenant a full market rent as well.

But by the turn of the 21st century, a 地租 became something more than a convenient figure to indicate a landlord and tenant relationship without much bearing on the actual value of the land: it became a means for a landlord to continue to extract money from a tenant throughout the term of a lease, regardless of the premium paid at the date of the grant. 的sums changed from being notional to significant and then outrageously high, even extortionate.

长期租赁的房屋,地租不断上涨,每十年翻一番,这已成为广为人知的全国性丑闻。这些房屋的购买者没有意识到-或他们的律师没有告知他们-每年100英镑的起租年租金听起来似乎很合理,但是在999年的租约中,是否每1​​0年增加一倍,功能意味着在50年内’时间,年租金将达到£3,200; 100年后,102,400英镑;到租约期满时,每年数百万英镑。对于租户而言,这些租赁的价值不菲:负债不菲。只是在大众媒体中爆发出愤怒,才促使全国的房屋建筑商发表卑鄙的道歉,并承诺纠正违法的租赁条款。

现在每10年自动增加一倍的地租可能已不受欢迎,但开发商中还有另一个武器’尚未具备的军械库:地租,在前10年中按零售价格指数(RPI)的百分比增长而增加。这些条款的措词总是不变的,因此RPI的任何降低(无论多么不可能)都意味着租金将保持不变,因此,本次审查是“upwards only”。潜在的租赁购买者面临的问题是,大多数银行和商业贷方坚持进行进一步的调查,在该条款中,租赁条款将地租的增加与RPI相联系,而一些较小的银行则根本拒绝提供此类租金。以约克郡建筑协会的一部分为例,该协议规定了地租“不得在租赁的前21年内增加”–当租约每10年提供一次RPI链接的租金审查时,这是一个主要问题。

该指数在2009年6月触及-1.6%的底部,但此后至今已上升至4%。而且,随着中央银行的结束’前所未有的量化宽松试验即将到来,预计通货膨胀率将进一步上升–这种担忧强烈影响了今年2月初全球股市的突然下滑。 1月31日,英格兰银行行长马克·卡尼(Mark Carney)告诉上议院经济事务委员会,他想要“经过深思熟虑的时间”RPI从其在政府合同中的使用中退出,因为“大多数人会承认[没有]优点” and contains “known errors”:2012年,国家统计局(ONS)发现,收取服装价格的方式发生了明显变化,夸大了RPI与其他通胀指标之间的差异,这表明价格上涨的速度较慢。 ONS不再建议使用RPI,但这是法律要求ONS产生的唯一统计数据。

显然,压力从一开始就在加剧,RPI是一种不良的通货膨胀衡量标准,应废除以节省政府资金。但是许多员工养老金与RPI相关,工会强烈反对任何尝试采用波动性较小的措施以减少支出的尝试,例如消费物价指数(CPI)或ONS’ preferred index, “包括自用者在内的消费者价格上涨’ housing costs”(CPIH)。在协商新的租赁协议时,也会出现类似的冲突:租户希望删除RPI并替代其他选项,甚至完全删除租金审查条款;但是房东宁愿保留有缺陷的,更有利可图的措施。

的“leasehold houses”丑闻,以及对国家房屋建筑商董事的高额报酬的强烈抗议,都表明,当舆论之风席卷开发商时,开发商不能无限期地躲藏起来。因此,任何打算根据新租约成为租户的人都应该愿意挑战与RPI相关的地租条款。而在市场上’几年前的高度,开发商可能会严格要求保留这样的条款-可以确信,另一个买家 接受它可能正在等待中-从那时起权力向购买者的微妙转移意味着,在挑战中没有任何损失,并且在开发商承受越来越大的公共压力来授予公平租赁和进行租赁的环境中借助RPI,一切都会赢。

3条留言
  1. 弗雷泽·米切尔(Fraser Mitchell)

    问题是–存在此类RPI上调的现有租赁的租赁持有人如何处理?在一次拟议的购买中,我的女儿和未婚夫发现原来的地租每隔5年就受到RPI的影响。所以在2001年是150英镑,但现在是390英镑!为了天国的缘故,这可以在接下来的980年里继续下去!好的,他们可以在2年后购买永久业权,但是如何计算净现值对永久业权的定价。显然,房屋本身仅在980年末才恢复原状,因此为零,因此永久业权价格将完全基于当前价格所放弃的租金。一个困难的计算。任何MS Excel专家?

  2. 2017年12月,社区部长萨吉德·贾维德(Sajid Javid)表示,政府将把所有新的长期租赁的地面租金定为零。如果这成为法律,则无论这些属性的设置速度如何,复审条款都变得微不足道。实际上,禁止地租并赋予租赁持有人管理自己的土地的能力,将会从邪恶的房东那里获得大部分收入。有必要采用一种更加和谐的房屋所有权形式,而不是”mortgaged tenancies\”当然,现在的物业仍然受制于这种封建性的地租废话,顺便说一句,这是毫无定义的服务。政府可以并且应该采取行动将现有的地租降低至物业价值的0.1%,以维护现有的合同。这更多的是政治意愿而不是法律含义。政府可以设定这些价值,以便在特许权方面有一些补偿性价值。这次,这意味着自由持有人得到了不好的交易,而不是租赁持有人。
    的lenders have upped the anti to protect their investment in the loan capital due to the abhorrent forfeiture clauses in leases. 的question is should family homes be subject to the unpredictability of future interests rates that determine RPI values that could potentially harm the ability to protect lenders capital investment, the future salability and the ability of the leaseholder to pay?

  3. 史考特

    Is one able to dispute the increase in 地租, even if linked to RPI, if house prices have not increased in tandem? Essentially the 地租 as a % of the flat price 将 have increased. Interestingly, with my new build property, even though I asked about this my convayancer did not mention any problems with this.

发表评论