终身租赁与固定期限租赁相比进展缓慢

继最近发布的有关住房的绿皮书之后,美国房地产诉讼小组法律总监Joanne Young 阿什福德律师事务所专门研究住房管理的人解释了为什么住房官员要向前走两步。

Con-Lib联盟政府在刚刚获得大选胜利后还比较新鲜,并且决心实现住房的真正变化,发表了一份咨询文件– “地方决策:社会住房的更公平未来。”

当时的住房部长格兰特·沙普斯(Grant Schapps)在序言中谈到了他希望社会住房充当“帮助个人改善生活的跳板.”他认识到,社会住房是一种稀缺商品-因此,该系统需要“灵活”,因此住房供应商可以以最适合该特定社区的方式灵活地在任何特定区域使用住房存量,从而为最需要住房的人提供帮助。该文件继续强调,终身租赁制度不考虑租户情况的变化,而是赋予可能拥有自己住房并导致住房不足的家庭继承权。

的‘flexible tenancy’这个想法诞生了,并因此被2011年《地方主义法案》引入。社会住房提供者被赋予了向其租户提供最短两年租期的能力,而不是“lifetime” 安全 or assured tenancies. 的longstanding position that a tenant who complied with the tenancy terms (and there were no major redevelopment plans) could remain a tenant for life, started to ebb away.

的key feature lacking from the Localism Act was compulsion. Social housing landlords were not obliged to offer fixed term tenancies – and so few did.

下议院于2018年9月发布的简报着重介绍了2016年关于终身租赁的平等影响评估。在2014/15年度,只有15%的社会住房租约是根据定期租约出租的。有趣的是,阿什福德的一些住房客户对社会住房格局发生了根本性变化表示普遍不安。其他人则只是出于实际原因而退缩,希望在自己大跌之前先看看定期租约对其他提供者的影响。

As recently as 2015, the 政府 was still intent upon expanding the low uptake of fixed term tenancies. 的Housing and Planning Act 2016 included the provisions needed to compel local authorities to grant fixed-term 安全 tenancies subject to a few exceptions. However, the regulations needed to bring these provisions into force are not yet live –现在看来它们将永远不可能生效。

甚至在深入了解2018年8月《社会住房绿皮书》中所包含的细节之前,固定期限租约的立场显然已经改变。总理和房屋,社区及地方政府国务卿的前言谈到“integrated” neighbourhoods, “thriving communities”并且有必要提供“secure”每个人头顶的屋顶。对灵活租约的许多批评是,缺乏安全会破坏社区。

的current Green Paper seems to alter the thinking on fixed term tenancies. It states that the 政府 have acknowledged that, since the 2016 Act, there has been “人们日益认识到住房稳定对那些租房者的重要性。” 的Paper highlights the recent consultation re extending tenancy periods in the private rented sector; to have such ideology sitting alongside provisions that curtailed security in the social housing sector is sending mixed messages, and so the Green Paper goes on to state that “我们…决定不执行《 2016年住房和规划法》的规定.”然而,至关重要的是,绿皮书增加了 “at this time.”

也许为了挽救面子,论文继续指出 “我们继续认识到在适当情况下定期租约的好处”, 而是说应由社会住房业主决定是否应在地方一级使用固定期限的租约。因此,这完全是自由裁量权,在目前的环境下不太可能导致住房供应商强制执行授予固定期限的租约。

那么,固定期限租约的未来将如何发展?

It is unlikely that any landlords who are not using flexible tenancies at this stage will be keen to introduce them. We may even see landlords who are currently using this tenure phasing them out; many of the fixed term tenancies that have been granted may well be coming to an end in the coming year or so, and so they may simply be replace with 安全 or assured, 一生 tenancies.

的Green Paper does not however set out any desire to expressly repeal the 2016 Act provisions; in fact, far from it. 的use of the phrase “此时” 确实使本政府或未来的政府有能力在将来恢复对固定期限租约的强制使用。

社会住房已经成为一种日益稀缺的资源,为了避免重大的住房危机,必须做出一些改变。有一个强有力的论点是,使用固定期限的租约将导致对住房存量的更好管理,从而能够更有效地利用有限的住房供应。

可能这个有争议的建议尚未解决,可能是解决长期住房短缺的许多困难决定之一。

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