建筑桥梁和保护承包商及其留置权

迈克尔·杜尔伯格(Michael Dulberg)分享了他对建筑法的了解。

迈克尔·杜尔伯格(Michael Dulberg)的目标很简单:以坦率和诚信为客户提供优质的法律服务。作为客户的倡导者和顾问,Michael告诉客户他们需要听什么,而不仅仅是告诉他们要听什么。 

入选《 2014年美国最佳建筑法和诉讼律师》–2019年版,迈克尔分享了他对建筑法的知识。谈到保护承包商的法规以及精心制定的合同的重要性,Michael揭示了可以从诉讼中节省承包商的方法。

什么是保护承包商的通用法规,而他们却不知道呢?

通常,承包商对保护他们的法律规定只有模糊的理解,但对细节却缺乏具体的了解。许多司法管辖区都有类似的法定计划,但具体的法定要求因州而异,因此与经验丰富的当地建筑律师进行协商非常重要。

根据我在亚利桑那州的经验,对承包商最重要的三项法定保护是《机械师留置权法》,《及时付款法》和《购买者居住法》。留置权法律允许承包商获得所有者不动产的担保权益,以确保付款。

即时付款法律规定了付款申请流程以及所有者审查和批准的时间,包括书面异议的截止日期作为预扣付款的依据,并确定了到期付款的固定期限,并在不满足法定要求时提供了补救措施。

亚利桑那州的《购房者居住法》要求购房者提供索偿通知,以作为后续诉讼的先决条件,并赋予承包商在检举任何诉讼之前有权检查和修复所声称的缺陷的权利。

通常,承包商对保护他们的法律规定只有模糊的理解,但对细节却缺乏具体的了解。

您能否分享承包商保护其留置权的重要性?他们能保护自己免受什么伤害?

留置权提供针对不动产的法定担保权益,可以保护那些提高他人不动产价值的人免受未付款的风险。留置权可以在司法上被取消,如果取消赎回权的诉讼成功,从理论上讲,可以通过强制出售财产来满足留置权。留置权不保证付款,但它们很重要,因为它们可以提高获得付款的几率,从而为承包商的法定武器库增加了另一种武器。

每个承包商都应该提出留置权吗?

不会。留置权是对财产的产权负担,因此,只有在付款有争议且有余额时,才应记录留置权。之所以要谨慎行事,是因为如果记录了无根据的留置权,所有者有权采取法定补救措施。至关重要的是,每个承包商都必须发出“初步20天通知”,因为在亚利桑那州,“预先通知”是后来提出留置权索赔的先决条件。

 留置权不保证付款,但它们很重要,因为它们可以提高获得付款的几率,从而为承包商的法定武器库增加了另一种武器。

您可以分享留置权的要求和程序吗?

再次,留置权的具体要求和程序可能因州而异。我的参考系是亚利桑那州。在这里,第一步是提供“初步二十天通知”。 《初步通知》​​的内容,获得服务的人以及构成适当服务的人均由法规规定。初步通知的目的是通知所有者有关谁在其财产上工作,因此,谁可能拥有留置权,因此所有者可以采取措施确保向那些潜在的索赔人付款。

未能正确履行初步通知书可能会排除对留置权的主张。假定及时送达了初步通知并应付款,则必须在完成后120天内向项目所在地县的县记录员记录留置权。出于留置目的,完成是法定定义的。记录后,必须在合理的时间内为所有者提供留置权副本。  留置权必须包括:法律说明;业主或知名业主;缔约方名称;书面合同或口头合同摘要的副本;需求量;完成日期;送达初步通知书的日期,并附上所需的初步通知书服务证明。

最后,取消抵押品赎回权的诉讼必须在记录后6个月内提出,否则抵押权将无法执行。此外,在提起诉讼后的五天内,留置权索偿人必须向县记录员记录一份《利斯·彭登斯通知》。否则将对留置权索赔致命。

项目文档不一定会阻止诉讼,但是当无法避免诉讼时,项目文档会影响结果。

承包商还可以通过哪些其他方式保护自己免受潜在诉讼的侵害?

首先,承包商应让律师参与起草和谈判施工文件。争端是不可避免的,没有完美的合同,但合同条款可以促进争端的早期解决,而无需诉讼。

其次,承包商人员需要接受有关重要法规,合同条款和程序的培训。

第三,承包商人员需要了解整个施工过程中定期沟通和记录的重要性。变更单必须为书面形式。准确的每日报告应记录分包商的人力,施工活动,天气事件以及影响时间表的事件。电子邮件可以确认非正式的口头协议并记录重要的项目事件。项目文档不一定会阻止诉讼,但是当无法避免诉讼时,项目文档会影响结果。

 

您能否分享您多年来观察建筑业进步的方式,以及这如何影响您的角色?

刚开始练习建筑法时,我通常会在事后对纠纷提起诉讼,并偶尔审查合同。在发生纠纷之前,我很少看到客户的合同。客户很少让律师参与合同谈判。改变了。现在,我花费更多的时间来起草和修订合同,而不是诉讼索赔。在大型项目中,我经常参与建筑合同的谈判。通常,我将从标准行业合同开始,然后根据客户需求进行调整。我还为总承包商客户准备合同和分包合同,以供其日常操作使用。

在索赔分析的背景下,我看到当事方在分析其索赔/辩护的优缺点和最终恢复的可能性时会承担商业判断。结果,我看到客户决定放弃数百万美元的索赔要求。对索赔过程的这种谨慎态度意味着客户愿意接受在其合同文件中包含早期调解和其他替代性争议解决规定。

迈克尔·S·杜尔伯格

股东
伯奇& Cracchiolo
[email protected]
(P)602-234-9905

www.bcattorneys.com

我叫迈克尔·杜尔伯格。我是Burch的建筑律师 &克拉奇奥洛P.A.在亚利桑那州凤凰城。我的执业完全专注于建筑法和 建筑相关 诉讼。我帮助企业和个人应对建设项目期间可能出现的各种纠纷。我鼓励客户让律师参与合同文件的准备。公平合同可以通过提早解决纠纷的机制来降低诉讼风险。有些争执无法解决,因此需要进行对抗。我拥有丰富的诉讼和仲裁经验,涉及各种建筑问题, 包含: 不付款的索赔,留置权,延误索赔,缺陷,设计问题,保证金索赔,承包商注册官投诉和投标纠纷。我已协助客户解决各种规模和复杂性的替代性争议解决和诉讼。

伯奇&Cracchiolo,P.A.成立于1970年,其主要办事处位于凤凰城,但仍是西南地区之一’s premier law firms.

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