是什么让建筑遭受苦难?英国脱欧,住房市场和裁决

建筑行业是英国经济的关键行业,也是最大的行业之一。

The construction sector was disproportionately affected since the recession of 2008 and with the industry being easily impacted by surrounding events, we speak to 伊恩·里德(Ian Reid) , 伙伴 in the Construction Department at 拖网&Hamlins律师事务所就仍然存在的挑战进行咨询。

From 城市更新计划, to the impact of Brexit and 裁决, Ian shares how the housing market is constantly changing, and how this affects his clients and those in the construction industry.

您能否分享更多有关伦敦主要城市更新计划的工作经验’的港区?您遇到了什么挑战?

这些主要的城市更新计划的共同特点是经常使用的采购模型,即“施工管理”。这种采购形式确实带来了一些挑战。

在这种采购形式下,开发者客户而非参与其中“Main Contractor”, instead engages a “Construction Manager” who is something of hybrid between a consultant and a contractor.  The 施工经理’的作用是将项目的工作分为一系列“贸易合同包”然后管理一些“Trade Contractors”谁为每个包裹出价。然后,每个贸易承包商签订一份“Trade Contract” directly with the client (and not with the 施工经理).

在经济繁荣时期,承包商可能对他们想做的工作选择不一,而且他们通常不愿意在采购模型上进行大型项目,这使他们承担了很大的风险。

A significant feature of 施工管理 procurement is that the 施工经理 is not usually responsible for the defective design or construction of the 贸易承包商.  This is in marked contrast to the way a 主承包商 is responsible for the design and construction of its sub-contractors.

当然,这种采购方式确实具有许多优势,我将在下面继续讨论。但是,在英国建筑业的繁荣时期,许多重要的城市更新项目开始了,开发商常常会发现自己被迫放弃了。市场条件下的施工管理路线。

在经济繁荣时期,承包商可能对他们想做的工作选择不一,而且他们通常不愿意在采购模型上进行大型项目,这使他们承担了很大的风险。这是“Design and Build” procurement involving one 主承包商.  During the boom some developers were experiencing difficulty in getting contractors to even respond to tenders which were based on 设计与建造 contracts, or if tender responses were received, then the prices offered by the 主承包商 for assuming the intended risks could be so inflated as to make the project unviable from the developer’的观点。因此,要推行这些大型的城市更新计划,客户必须考虑替代采购路线,例如对承包商更具吸引力的施工管理。

The typical advantages of 施工管理 as a procurement route include:
  • a very early start on site is possible because the design and construction phases can overlap and the 贸易合同 Package for the groundwork can be tendered and let before the roof package is even designed;
  • individually tendered 贸易合同包 may achieve cost savings because each package may be competitively tendered and more competitively priced;
  • 保持直接聘用的顾问为客户提供的独立设计建议(类似于传统承包);
  • the 施工经理’s exposure to risk is limited, given he is not directly responsible for the design and construction of the 贸易承包商. This can lead to a lower cost for the client because whereas a 主承包商 would have priced for the risk of carrying out the job under say a 设计与建造 Contract that risk and that price may no longer be a consideration for the 施工经理.
The typical challenges posed by 施工管理 include:
  • since there is no single Main Contract, the overall cost for carrying out the project cannot really be known with any certainty at the outset. The cost can only really be known when the last of the 贸易合同s is let, which is often well into the project;
  • 设计和施工责任非常分散,这与“一站式责任” that is often achieved under a 设计与建造 contract. In 施工管理, design responsibility is split between several consultants and then further divided between 贸易承包商 who may have design portions and design responsibility within their respective 贸易合同s.  As a consequence, there is no one person who assumes overall responsibility for everything;
  • by contrast to a 设计与建造 procurement where the client is in one contract with one 主承包商, under 施工管理 the client finds itself in direct contract with many 贸易承包商. Look at it this way:  Instead of receiving one Adjudication Notice on Christmas Eve from one disgruntled 主承包商, there is the potential for the client to receive 30 Adjudication Notices on Christmas Eve from 30 disgruntled 贸易承包商.  (I discuss Adjudication in more detail below).

So downstream in 施工管理, the client is faced with a myriad of contractual relationships with 贸易承包商 and this, in turn, gets reflected in the client’与项目的上游关系’s stakeholders.

任何建设项目的租户,购买者和出资者总是会要求“抵押担保” or “third party rights” from those consultants and contractors who design and build the projects they have an interest in.  These are the means by which these stakeholders can pursue remedies against consultants and contractors should they need to.  Without the benefit of 抵押担保 or 第三方权利, the stakeholder’根据英国法律,在随后发生建筑缺陷的情况下,弥补其可能造成的任何损失的能力受到限制。

施工管理 is not really a procurement route for the uninitiated client embarking upon its first project

在“设计与建造”项目中,总承包商(对所有分承包商负全部责任)的一项附带担保可能在很大程度上弥补了大部分风险。相比之下,在施工管理下,无论其贸易合同的大小如何,这些租户,购买者和出资者都将需要每个贸易承包商的抵押担保或第三方权利,因为这些费用不再由一个总承包商承担对一切负责。这样一来,每个人都可以根据一份适度的贸易合同,尝试从贸易承包商那里获得大量抵押担保或第三方权利,例如价值100,000英镑的标牌工作。您可以打赌标牌贸易承包商几乎不会意识到提供抵押担保可能是客户提款的先决条件’根据与银行达成的上游融资协议提供的资金。

If the tenants, purchasers and funders of a construction project cannot get their hands on sufficient 抵押担保 or 第三方权利 from all the numerous 贸易承包商 involved in a project then they will perceive there to be a “liability gap”.

伦敦的平均房价现在约为英国平均房价的两倍。

Their usual response to try and close this 责任缺口 is to press the developer for an indemnity under which the developer himself effectively guarantees the work of all those 贸易承包商 and makes himself liable for any defective design or workmanship on the project.  This is clearly something experienced developers try to avoid.

因此,对于刚开始进行第一个项目的客户来说,施工管理并不是真正的采购途径,这种形式的采购通常需要大量的精力来管理上游利益相关者的期望。

您如何看待今天在施工中可能遇到的问题,与您刚开始练习时的不同?

毫无疑问,最大的变化涉及到争议解决程序“adjudication”.

当我刚开始练习建筑法时,对于那些刻薄的开发商来说,面对承包商的索赔(或者同样面对承包商的索赔的承包商),通常只是延迟处理索赔或延迟付款。

As a procedure, 裁决 is at the other end of the spectrum to 诉讼 and has often been described as a “rough and ready”裁决者必须在程序开始后的28天内作出决定。

受害的申诉人将不得不使用以下程序向法院提起诉讼:“litigation” which invariably is very lengthy and very expensive (A feature of construction 诉讼 when I was a young lawyer was that the costs of the action could often exceed the sums in dispute by the time the matter got to court).  With this in mind, it was well understood that if the defendant could drag out that process for as long as possible or adopt tactics to make it as expensive as possible for the claimant to pursue the claim, then there was some chance that the claimant (usually already struggling with cash flow in any event) would become insolvent before it could ever see its day in court and as a consequence that claim might just ‘go away’.

为了回应这些做法,该国议会引入了“住房补助金,建筑和更新法案”(通常通称为“建筑法”),其中隐含了英格兰和威尔士的所有建筑合同“adjudication”.

As a procedure, 裁决 is at the other end of the spectrum to 诉讼 and has often been described as a “rough and ready”裁决者必须在程序开始后的28天内作出决定。  It offers a very quick and very cheap alternative to 诉讼, however, the justice that may be achieved within such a brief 28 day period (by Adjudicators who are not from the Judiciary) is sometimes said to be of a variable quality.

An 伏击 typically occurs when a claimant spends several months secretly crafting a claim and substantiating it with voluminous (but not always relevant) documentation.

为了弥补这一点,仲裁员’的决定是英国法律所称的“temporarily binding”.  This means that despite having engaged in 裁决, the parties are still at liberty to refer their dispute to the Courts through 诉讼 where the time can be taken to arrive at a more considered verdict, however in the interim they must comply with the Adjudicator’s decision.

毫无疑问,审判程序已经见证了曾经在建筑业中如此普遍的滥用拖延策略的消亡。同时,它有时会导致其自身的滥用形式,因为曾经是这些不法行为的接受者的一些人已经学会了操纵该系统,并且高度投机的裁决要求是未知的。这些有时称为“ambush” or “smash and grab” 裁决s.

埋伏通常发生在索赔人花了几个月的时间秘密制作索赔并用大量(但并不总是相关的)文件证实索赔的情况下。然后,索赔人在选择的时候启动了一项裁决,因为知道裁决人只有28天的时间可以完成该过程并做出决定。为了遵守该时间表,仲裁员可以指示不幸的被告只能被允许在七天内准备和交付辩护。请记住,该索赔可能包含20个杠杆拱门文件,金额为数百万英镑。在这种情况下,被告和裁决人都坚决反对。

Unfortunately, despite the Housing Grants Act having been with us for a number of years now, the capacity of paying parties to fail to serve 少付通知s within the required time limits never ceases to amaze construction lawyers.

《建筑法》隐含在施工合同中的另一个特征是“粉碎与抢断”裁决的产生,即使用“Pay Less Notice”。现在,英格兰和威尔士的法律规定,如果建筑合同下的付款方希望支付的金额少于承包商所说的金额,’s monthly interim payment application, then that paying party must serve a 少付通知 stipulating what it intends to deduct and why from the money the contractor has claimed in payment.  In the absence of a 少付通知 served within the stipulated time limit, the claimant contractor is entitled to be paid all sums he has claimed in his interim application regardless of the underlying merit of that application.  (The logic runs that having possibly overpaid the contractor in one month the paying party can recover or deduct in subsequent months any overpayment previously made).  Unfortunately, despite the Housing Grants Act having been with us for a number of years now, the capacity of paying parties to fail to serve 少付通知s within the required time limits never ceases to amaze construction lawyers.

A feature of some payment applications made towards the end of projects is the inclusion of very large and very unsubstantiated sums of additional money.  Such sums might be included, one might speculate, in the hope that the 少付通知 disputing the sums is missed or is late, thus rendering those sums payable.

In the absence of a 少付通知 the claimant is in a position to quickly launch (and usually win) an 裁决 to be paid on the basis that no 少付通知 has been issued, regardless of the underlying merit of the claim for payment.

支付方保留尝试收回在后续操作中支付的款项的能力,但不能保证会收回这笔钱。

因此,无论英国退欧如何,都发生了很多事情,导致房地产市场和建筑业降温。

英国退欧的不确定性在一定程度上引发了英国建筑业的低迷。您认为为什么会这样?

长期以来,房地产市场的表现(与建筑行业内在联系)一直被视为英国经济总体健康状况的关键经济指标。在英国脱欧公投之前,2016年夏天房价上涨。自公投以来,房地产市场和建筑业协会的确冷却了,但我们尚未看到的是“meltdown”许多人在全民公投后预测的市场份额。这可能足以说明英国经济的潜在实力。

经验告诉我们,发展行业往往是周期性的,并且有一些评论员认为,无论英国退欧可能产生什么影响,英国无论如何都将陷入衰退。

所有这一切的进一步考虑是,在英国,我们现在拥有两速经济,尤其是在房地产和建筑业方面。我们有:i)伦敦及其周边地区发生了什么; ii)该国其他地区会发生什么。伦敦的平均房价现在约为英国平均房价的两倍。

在2016年公投之前,房地产价格上涨在很大程度上是伦敦房地产市场的特征,并且受到外国对该国该地区投资的推动。似乎世界上任何有钱的人都选择将其投资于伦敦的房地产,结果,当地人被压价了。

英国退欧促使英镑贬值。因此(不考虑上述税收上的不利因素),英国房地产现在对能够获得更多收益的外国投资者而言是更具吸引力的投资“bang for their buck”.

在2015年至2017年期间,英国政府对适用于外国对英国房地产的投资实行了一系列税制改革,这有意促成了伦敦市场的降温:

印花税土地税(购房者以一定价格支付的税款)适用于购买第二套住房(即,出于投资目的而购置的房产)的3%附加费。

资本利得税适用于英国住宅物业的非居民(即外国投资者)。

继承税适用于所有英国财产,无论该财产的所有权如何持有。

因此,无论英国退欧如何,都发生了很多事情,导致房地产市场和建筑业降温。

现在转向英国退欧:

英国退欧促使英镑贬值。因此(不考虑上述税收上的不利因素),英国房地产现在对能够获得更多收益的外国投资者而言是更具吸引力的投资“bang for their buck”.

如果英镑贬值不会继续吸引外国投资,我们可能会看到房地产市场和建筑业的跌幅更大,尤其是在伦敦附近。

因此,在该行业的某些部门中,您肯定会听到人们(尽管已经有足够资金的人们)告诉您现在是购买的最佳时机。

在某些情况下,有一种观点认为,一旦英国退欧最终(或如果最终发生),可能会导致英国房地产价格急剧下跌。这不是每个人都认同的观点,但是,如果您持这种观点,那么没有人愿意成为董事会的成员,为什么您在英国脱欧之前购买的开发站点现在价值仅一半?您在英国退欧后的一周内为它付款。

因此,英国退欧不可避免地导致了“wait and see”一些开发商和购买者之间的态度。

同时,还有一种观点认为,现在有大量外国资金坐在那里,等待英国退欧引起的房地产价格下跌,届时它将猛扑并吞噬尽可能多的英国房地产。它的手。

因此,在该行业的某些部门中,您肯定会听到人们(尽管已经有足够资金的人们)告诉您现在是购买的最佳时机。

7月18日“The Times”报纸在第9页上刊登了一篇文章“伦敦房价随全国其他地区下跌而下跌”。尽管首都的房价经历了十年来的最大跌幅,但全国其他地区的房价似乎都在上涨。

世界这个地区的许多开发商都会告诉您,如果他们能做一件事情来刺激英国的发展,那将是彻底改革我们在这个国家拥有的相当繁琐的计划体系

在同一天“The Times”在第45页的另一篇文章中报道,尽管英国退欧的政治不确定性,但建筑行业的活动在今年第二季度有所增长。文章继续评论说,市场对政府失去了耐心’英国脱欧缺乏明确性,无论如何开发人员都开始推进项目。

英国建筑业可以克服这个问题吗?

在该国许多地区,我们仍然面临着很长一段时间以来的相同潜在问题,即没有足够的住房供所有人居住,特别是经济适用房。

英国退欧并不会改变这一点,长期以来仍然需要更多住房。

伦敦的候选人’最近的下一次市长选举被引述为 “负担不起的住房是我们这一代的决定性问题… compared to 伦敦 ’住房状况英国脱欧是步履维艰。”

在英国建筑业中,肯定有朝着更现代的建筑方法发展以提高生产效率的动力。

1950年代,英国政府每年在全国范围内建造约30万套房屋。各种经济评论家估计,现在需要类似数量的房屋建筑,而目前的产量远未达到这一水平。

在英国建筑业中,肯定有朝着更现代的建筑方法发展以提高生产效率的动力。模块化建筑系统成为头条新闻,我最近起草了一些吊舱合同。但是,这些措施本身并不能解决住房危机。这可能需要中央政府的重大倡议。这不是建筑行业可以自行解决的问题。

世界这部分地区的许多开发商会告诉您,如果他们能做一件事情来刺激英国的发展,那将是彻底改革我们在这个国家拥有的相当繁琐的计划体系,以及当地利益阻碍急需的发展的能力。系统’评论家会告诉您,它似乎过于关注“haves”他们通常反对后院的任何进一步发展,并且对“have nots”他们拼命试图爬上住房阶梯。

我有两个8岁和11岁的男孩。鉴于英格兰东南部的房地产价格和目前的房屋建造速度,我一直na不安,他们可能在30岁时仍会和我一起住。

话虽如此,我们似乎可以预期英国退欧后建筑成本将会增加。

您认为英国退欧对英国建筑业的直接后果是什么?

“Uncertainty”一直是英国脱欧前夕的决定性特征,而我们所有人都只是在猜测英国离开欧盟后的真正后果。愤世嫉俗的人可能会补充说,中央政府中没有人设法传达出他们对所有这些事情都有适当处理的印象。

话虽如此,我们似乎可以预期英国退欧后建筑成本将会增加。例如:

这个国家的制造业早已过了鼎盛时期,我们建筑的许多部件都从欧洲进口。我们希望这些产品仍然可以提供给我们,但问题是将价格提高多少才能带到这个国家,需要多长时间?简短的答案似乎是,它的成本可能更高,并且需要更长的时间。谁知道,还有多少,还有更长的时间。

一些开发人员正在储备组件,以预见将来会遇到困难。将这些组件存储多个月都会增加建筑成本。

长期以来,英国建筑业一直严重依赖移民劳工。一旦我们离开欧盟,我们可能根本无法获得劳动力,这意味着家庭劳动力成本将增加,建筑成本将上升。

 

关于伊恩

您如何着手开发创新的解决方案,以满足与您合作的建筑客户的商业需求?

在开发和建筑行业中,我处理的客户范围非常广泛,他们对所处理合同的理解范围非常复杂,甚至从未见过建筑合同。为他们提供解决方案实际上是要让他们告诉您他们真正需要什么,并认真听取。他们以为他们’ve got and what they’实际得到的东西,他们想要的东西和他们实际需要的东西通常是非常不同的东西。

我花了很多时间简单地将商务演讲翻译成法律演讲,然后又重新翻译。

我与之合作的开发人员类型都是非常有商业头脑的人,就所有事情进行谈判并达成协议是他们的本性。他们没有兴趣在法庭上花费任何时间。

我相对不寻常,因为我会同时处理有争议的和无争议的建筑法,我的工作非常涉及使客户免受正式纠纷的影响,尽管在需要时已经做好了准备。

您认为什么使律师成为建筑领域的理想选择?

同时具有高度分析能力和高度商业化的能力。通过这条线达成任何交易都将涉及坚韧和妥协。我们都听过这句老话“双方都认为他们达成了协议,直到律师介入”。律师总是可以指出客户未曾考虑过的交易可能会出错的事情没有止境。但是,在使客户意识到风险之后,这笔交易仍然需要完成。

为什么选择建筑法?

在学习法律之前,我花了五年的时间接受建筑师培训,其中包括花时间在加拿大温哥华的一家建筑事务所工作。足以证明在该游戏中过上体面的生活有多么困难,许多在办公室工作的疲惫的建筑师都会告诉我,“It’离开这个行业还为时不晚…你还很年轻… you don’t have a mortgage… you don’没有家人支持… try something else”.

我有很多来自学校的朋友,在我学习建筑的过程中一直成为律师,一旦我的收入能力上的差异对我来说很明显,我决定转而从事法律可能是更好的长期选择。

Having got into postgraduate Law College it then became apparent that I could specialise in construction law.  With five years of architectural training behind me, I was quickly offered a training contract with a specialist construction 诉讼 practice, at a time when some of my legal contemporaries were struggling to find work after graduation.

在帮助客户方面,您有口头禅或座右铭吗?

“Deliver”.  Let’面对现实,如果您不这样做’t deliver you don’你有很长时间没有客户吗?

在过去的12个月中,您最大的成就是什么?

研究如何说服我八岁的孩子每天做功课。试图让他坐在桌子旁做这没有意义。现在我们背诵时间表,而他在花园里向我开罚。这更有趣…  I just don’希望他仍然被放在那里,让他在30岁时把他们击倒。我希望他届时搬出自己的位置。

伊恩·里德(Ian Reid)
伙伴

拖网& Hamlins LLP
3山坡行
伦敦
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DX 774伦敦/城市

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关于伊恩和事务所

I am 伊恩·里德(Ian Reid) , a 伙伴 in the Construction Department at 拖网&哈姆林斯律师事务所P.

我同时实践有争议的(前端)和无争议的(后端)构造法则。

拖网&Hamlins是一家国际律师事务所,在英国,中东和远东地区拥有约145个合伙人和近800名员工。我们的总部位于伦敦市,在伯明翰,埃克塞特,曼彻斯特,阿布扎比,巴林,迪拜,阿曼和吉隆坡设有其他办事处。

拖网provides the full range of legal services and we have a particular focus on regeneration and development work.  拖网has over 50 specialist construction lawyers and is one of the UK’领先的建筑实践,代理英国一些地区’领先的开发商。

我曾在世界各地从事各种建筑项目,包括伦敦的主要城市更新计划’港区,市中心办公大楼,豪华住宅计划,铁路基础设施项目,世界之一’最大的液化天然气项目,澳大利亚内陆的采矿项目,北海石油钻井平台和南太平洋的度假区开发项目。

我在英国和澳大利亚组织并主持了许多有关建筑法的会议。

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