房地产中不公开的重要性

并非所有房地产都是好的投资,尤其是如果您投资的房地产从您打开前门钥匙那一刻起就出现了很多问题。

说话 史蒂文·塔尔·杨(Steven Tal Young),他揭示了房地产中不披露信息的重要性,以及卖方如何有义务在交易完成之前陈述财产的问题和缺陷。

为什么房地产的未披露突然激增?

美国2008年的经济下滑对房地产市场产生了重大影响。尽管许多州的新建筑几乎“停滞不前”,但二级市场也经历了严重的低迷。不幸的是,2008年之前的抵押贷款人发现自己在2008年之后的“股权抵押贷款”问题上处于“房屋贫乏”和水下状态。

尽管全国市场都在好转,但这种困境导致贷款与权益比率偏低。许多潜在的卖方被提示推迟市场营销努力,以弥补经济下滑带来的损失。而且,市场中普遍的不可预测性导致了更加激进的营销策略。几乎所有州都经历了这次衰退的影响,并努力弥补损失。再加上历史上延误的经济增长,使新墨西哥州成为邪恶的房地产营销的温床。

为什么披露与房地产营销工作有关的重大问题很重要?

大多数州都要求房地产销售商在营销要出售的房地产时以及从事出售房地产的交易之前,披露已知的缺陷和房地产问题。关键是买方应与卖方处于平等地位。这通常通过统一卖方的披露声明来传达。在新墨西哥州,卖方必须根据新墨西哥州统一住宅披露声明,将这些信息准确完整地传达给潜在购买者。

此类问题的未披露可能引发重大冲突,即谁应承担与未披露问题相关的损害赔偿。

关键点:

 

  • 何时披露? 根据州法律,应在执行购买合同之前将披露信息告知买方。
  • 披露中必须包含的内容?本公开旨在向准购买者传达已知财产的状况。除了要求就物质方面和财产状况可能存在的缺陷提供标准保证外,新墨西哥州还要求购房者从县评估者处获得财产税信息,并将其提供给购买者。这通常通过使用房地产上市经纪人来完成。
  • 哪些类型的信息不会引起保密要求? 州法律明确规定,卖方无需承担任何责任告诉买方犯罪行为。同样,如果所有者不通知潜在购买者居民感染了艾滋病毒,则不承担任何责任。

不公开索赔通常是如何产生的?

在推销待售房地产时,卖方经常故意故意忽略或忽略关键信息。通常,交易的上市经纪人在调查卖方提供的信息或与销售待售房地产结合使用的信息时,可能故意不披露他们知道的有利于出售的问题,或者由于疏忽而未能遵循专业标准。此类问题的未披露可能引发重大冲突,即谁应承担与未披露问题相关的损害赔偿。

法律上要求披露吗?

既不必证明目的不诚实,也不必欺骗以维持虚假陈述为由。

一般而言,如果合同的一方具有较高的知识,或者不在另一方的合理和合理范围内的知识,而他们却无法通过合理的勤奋来发现,或者该知识是不开放的。双方均具有法律上的发言义务。 埃弗里特诉吉利兰德案, 47 N.M. 269,141 P.2d 326(1943)。的 侵权重述(第二)第552条 规定在业务,职业或工作过程中,或在与他人有金钱利益的任何其他交易中提供虚假信息以指导他人进行商业交易的人,应承担金钱责任如果他们在获得或传达信息时未给予合理的照顾或能力,他们就无法合​​理依靠信息而给他们造成的损失。在 埃弗里特(同上),我们最高法院的意见如下:

“但是,一般而言,在人与人之间进行的各种交易中,涉及商业交易,商业谈判或其他与财产,合同和其他权利有关的关系,法律有时会规定当事方有说话的义务。而不是对他所知的某些事实保持沉默,从而披露信息,以便与他打交道的一方可以与他处于平等地位。”

既不必证明目的不诚实,也不必欺骗以维持虚假陈述为由。 理发店的超级市场公司诉史崔克案,84 N.M. 181,500 P.2d 1304(Ct。App。1972)。因此,知道虚假陈述,尽管是无辜的,仍然可以对侵权行为提起诉讼。

房地产经纪人的护理标准更高,被认为具有一般购买者无法掌握的知识。看到, 《房地产经纪人和推销员法》, §61-29-1,及其后,N.M.S.A。1978。这些法规的目的是为了规范并保护公众免受房地产业务中可能发生的虐待。 Amato诉Rathbun Realty,Inc., 98 N.M. 231(1982)。

通常,经纪人’不披露其实际知识的缺陷即违反了其作为受托人的责任。 Neff诉Bud Lewis Co., 89 N.M. 145,548 P.2d 107(Ct.App.1976)。如上所述,作为一般规则,如果在合理的情况下依赖提供此类信息的提供者,则在他人指导下提供此类虚假信息的责任为《侵权行为重述》第552条。获得或传达信息的能力。法院,在 上面的Amato, 认为第522条适用于房地产交易。

根据普通法,卖方代理商有责任对潜在购买者就已知或可发现的缺陷承担责任,前提是他们知道或应该知道,其他经纪人和潜在购买者均会依赖其描述。  Gouveia诉Citicorp人对人金融中心有限公司, 101 N.M 572(1984)。他们对所有后来依赖这些表征的人员承担责任。 ID。 在576。

 

史蒂文·塔尔·杨(Steven Tal Young)

总经理

8650阿拉米达大道东北
套房206E

阿尔伯克基,新墨西哥州87122

电话:505-247-0007

www.talyoung.com

 

 

扬·塔尔·扬(Tal Young,P. C.)的负责人兼所有者,曾是一名农夫,养牛场的工人,在得克萨斯州和新墨西哥州为石油开采的油田rough钻,一般的油田工人,并为一家电力合作社工作。他经常环游世界,对全球的文化和习俗有广泛的了解。他是出版的国际登山摄影师,狂热的牛仔竞技队紧追竞争对手,偏远地区的滑雪者和风景画家。

Young先生获得了在新墨西哥州和科罗拉多州所有州和联邦法院(包括上诉法院,最高法院和第十巡回上诉法院)执业的执照。他曾代表全国的客户,参与过多个司法管辖区的联邦和州案件, 破产 代表美国破产法院在全国范围内代表债权人和债务人的案件,并在最高法院进行了口头辩论。他在代表包括新墨西哥州,德克萨斯州,亚利桑那州,弗吉尼亚州,纽约州和加利福尼亚州在内的司法管辖区的案件中的个人,有限责任公司,公司和金融机构方面具有丰富的经验,并已被任命为官方无担保债权人的律师。委员会在多个第11章破产案件中。通过确认新墨西哥州历史上第一个第11章“小型企业”破产,他声名狼藉。他在全球从事诉讼和锻炼工作。

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