成为领先的规划律师

在这里,我们有机会与卡伦·库克斯利(Karen Cooksley)交谈,她致力于法律事业并发展了她的专长:规划法律。她分享了自己的故事片段,包括规划法律及其动机,并为对商业发展感兴趣的读者提供了一些建议。

规划和建筑法规之间有什么区别?

规划为通过建筑物或项目允许的内容设置框架。规划决策通知中的开发描述说明,例如,一块土地可用于哪种用途(住宅,核电站,商店,办公室,农场)。许可将附有条件,规定了进行开发的方式–例如,他们将要求整治受污染的土地,然后才能开始工作,或者提交有关建筑物外观和装饰材料的更详细信息。

建筑法规控制着事物的构造和操作的技术,实践方面。

当然,并非所有反对意见都可以如反对者所希望的那样解决,但是,对为何如此的情况进行认真的解释是必要和有益的。

商业发展如何在法律上出错?

我从哪说起呢?通常,在开发商未充分参与公众参与的情况下,我们被要求提供建议–进行彻底的磋商非常重要。这不仅尊重项目所在的社区,而且对于开发商确保区域内的企业,个人和利益集团所关心的问题在被根深蒂固之前被冲走具有极大的帮助。而且更难克服。当然,并非所有反对意见都可以如反对者所希望的那样解决,但是,对为何如此的情况进行认真的解释是必要和有益的。

地方计划部门内部的资源不足-不仅涉及官员的专业知识和经验,而且由于官员人数太少而散布开来,案件数量庞大–是个问题。事实是,许多主管部门,特别是在重大案件中,给我们提供了一系列不同的计划官员,这导致在申请前和确定前的过程中出现不一致的建议。

人员的专业意见可以通过民选议员,谁在地方层面做出规划决策被忽视。在伦敦,市长和国务卿在决定上诉时也是如此。与其他国家不同,我们拥有一个计划系统,在该系统中,我们的决策者是由民主选举产生的对他们的选民负责的政治家。这确实会影响获得许可的策略。

对于任何规模较大的计划应用程序,我建议进行提交前的法律审核,以识别潜在的问题,例如,如果不加以纠正,可能会产生司法审查风险。

公司可以采取什么措施来避免在计划过程中发生任何法律问题?

在计划策略中一开始就让专业律师参与是非常有益的–特别是在重大计划上。这样,我们可以规划“假设”,并从一开始就构建战术和战略选择。这并不意味着我们必须参与每次会议,并要花费客户大量金钱–但是预防胜于治疗。

对于任何规模较大的计划应用程序,我建议进行提交前的法律审核,以识别潜在的问题,例如,如果不加以纠正,可能会产生司法审查风险。

开发人员应充分了解其规划律师,以便能够临时接听电话以寻求建议 –最好是早点让我们参与进来,而不是以后出事了。我还没有遇到一个想要参与昂贵的工作的客户,他们在考虑场地持有成本时拖延提起诉讼,必须在正在采取执法行动的建筑工人面前下台,或者提出上诉。如果我和我的团队尽早介入,则有可能在法律基础上针对客户的意愿提出有说服力的案例。

参与,参与,参与–与当地人和社区团体,以及地方,区域和国家政治人物。

您认为为了满足商业开发人员的需求,法律领域还有哪些发展方向?您和您的团队如何努力做到这一点?

在大多数情况下,我们仍然缺乏足够的财务知识或商业能力–但这实际上是对律师的一般性评论,而不是仅适用于计划律师的评论。

我经常看到律师告诉他们的客户法律是什么,其余的留给他们–解释该法律对任何项目或问题的含义并找出解决问题的尽可能多的选择,这一点非常重要。通常,给猫剥皮的方法比三把刀和厨房桌子还多!我的大多数团队都坐在一个半开放式的“豆荚”中,鼓励进行不断的交流,讨论和协作。

我们有两个基本规则。首先是,如果其中一个团队认为自己犯了一个错误或不知道答案,他们会向其他人寻求帮助。我们不一定要通过胜利来学习,没有一个人是一个正确的人,一直都是100%正确的。第二条规则是尽一切努力不要两次犯同样的错误:即学习!

在那个年代,规划法并不是那么复杂,往往不是作为一种专门的法律来进行,而是作为房地产律师所做工作的一部分。

您认为客户应注意商业发展方面的任何趋势吗?

参与,参与,参与–与当地人和社区团体,以及地方,区域和国家政治人物。从不同于您自己的角度来理解问题 –设计项目,以便您有内置的解决方案来解决潜在的异议。

 

您可以分享您的法律之旅吗?

我被报道了(在这里显示我的年龄…) at Winckworth &彭伯顿,当时该公司设在威斯敏斯特。取得资格后,我是一名商业财产律师。在那个年代,规划法并不是那么复杂,往往不是作为一种专门的法律来进行,而是作为房地产律师所做工作的一部分。

温克沃斯的传统公司之一&彭伯顿(Knapp Fishers)是肯纳普·费希尔斯(Knapp Fishers),自1796年约翰·库拉格(John Courage)在南沃克(Southwark)成立自己的啤酒厂以来,就一直为Courage啤酒公司服务。巧合的是,这家现代公司今天的总部距南沃克大教堂(Southwark Cathedral),博罗市场(Borough Market)和伦敦桥(London Bridge)仅一箭之遥。当我写文章时,作为一名年轻的财产律师,我与该公司的高级合伙人紧密合作,该合伙人协助Courage进行啤酒厂的现代化和处置。那才真正激发了我对规划的兴趣。由于现代啤酒厂是在M4上建造的,因此我们正在帮助获得雷丁旧啤酒厂场地的规划许可,以供住宅使用。我们还致力于布里斯托尔啤酒厂的现代化和合理化–几年后,当我在Bevan Brittan居住时,我们在布里斯托尔的办公室就在河的对岸,我很高兴看到该地点被重新开发用于住房。

我很幸运地得到事务所的赞助,在伦敦国王学院(我已经毕业)攻读了环境法硕士学位,其中包括规划学。我做了两年以上,同时全职工作。

规划是非常政治的。

当我有四年的资历时,我知道我想专门研究规划和环境法,但是W&P当时没有足够的这类工作来完成全部案件。我还认为我需要接触不同的行业,并需要一些额外的专家指导。我加入Freshfields并经历了完全不同的学习经历,沉浸在公司环境法和重大项目中,例如海峡隧道铁路连接,哈里斯岛沿海的超级采石场以及电站开发。

然后,我去了梅森(当时是),因为它是全球领先的建筑公司之一,并且从事各种有趣的项目,因此它对于规划和环境专家具有很大的影响力。我领导伦敦的规划与环境团队,在那里度过了八年非常幸福的时光–今天,我在WS团队中遇到了大多数与我一起工作的人。科莱特·麦考马克(Colette McCormack)当时是曼彻斯特办公室的实习生。 Lindsay Garratt是一名暑期学生,然后是一名实习生。两者现在都是合作伙伴。那些日子以来,我最出色的PA Kuljit也一直在我身边–没有她,我的法律生活将变得更加艰难。然后,团队的高级成员,包括我们的第四位合伙人蒂姆·福格蒂,我们的资深合伙人乔·汉娜和蒂姆·林赛的私人助理尼克·尼,也都与我们在一起。从那以后,我们在梅森(Masons)建立的客户关系一直是这种做法的基础。

我们于2004年将整个团队搬到了Bevan Brittan,在那里住了五年。我是再生负责人,然后是房屋负责人。我也是伦敦办公室的负责人。我们之所以被招募是因为,当时BB的战略目标是从成为一家在公共部门法律方面享有盛誉和实践的布里斯托尔总部公司,发展成为私有与公共部门之间以50:50比例分配的国有公司工作。

我和科莱特(Colette),林赛(Lindsay),库尔吉特(Kuljit)于2011年回到现在的温克沃斯·舍伍德(Winckworth Sherwood)家。乔,尼基和蒂姆重新加入了我们。我们还有四个新成员–我们的合伙人Matt Steinbrecher和Alex Woolcott,以及刚获得资格的Elly Barr-Richardson。 Alex和Elly都是公司的实习生。住在曼彻斯特的朱莉(Julie)是科莱特(Colette)和乔(Jo)的秘书(并且具有严格的信用控制技能)。我从一开始就喜欢的一件事是,我19年前离开时认识的许多人仍然是合伙企业和公司的重要成员。–我们有非常忠诚的文化。

最好的规划律师是精通团队的人,而不是象牙塔中居住的脑海瞪羚。

您什么时候意识到法律是您的职业?

当我观看名为LA Law的电视连续剧时,我大约13岁。我认识到许多其他受此启发的律师。我长子的类似修复方法是西服!

那时我还认识到,我对言语,政治和帮助人们的兴趣将适合法律生活。然后,我度过了暑假,在当地和较小的律师事务所工作,这使这种野心得以具体化。我在绿色女子学校的英才英语老师Vivien Bradford给予了巨大的实践支持–西伦敦的一所州立语法学校。

当我在KCL读本科时,然后当我怀W W的时候,我大为放心。&P,我实际上很擅长法律,对法律非常感兴趣。我不确定我还会做什么–也许新闻?无论如何,我从未后悔过自己的职业选择,即使是在Freshfields跳出三天通宵通宵的夜晚,或者当我们正在公开征询上诉时,我也从未后悔过。

领先的规划律师应具备哪些前三项素质?

规划是非常政治的。无论我们居住在城镇还是乡村,无论年龄大小,它都会影响到我们所有人的公民。有计划的律师必须认识到他们所做的事情会影响到真实的人和他们的日常生活,并影响到物理环境和基础设施,这可能是完全必要的,但可能会引起他们所在社区的反对,这一点很重要。

规划法律要求有能力了解全局并专注于小细节。我们不仅在处理大量成文法,而且还在处理二级立法,判例法以及国家,战略和地方政策。仅在伦敦,每个自治市镇就有33套单独的政策,以及伦敦市长的政策。

最好的规划律师是精通团队的人,而不是象牙塔中居住的脑海瞪羚。假设您必须很聪明,但是在规划过程中,您将与客户组织及其专业团队内部的各种个性和专业知识打交道,其中包括公路顾问,生态学家,沟通专家,财务可行性专家,专家,空气质量顾问,小气候专家。您需要作为团队的一员并能够对其进行管理。

规划法律和实践已经变得极为复杂,而今天如果不关注法律这一领域,就很难跟上所有发展中的立法,政策和判例法的步伐。

什么是您最能激发您的角色?

我喜欢人们。我的团队成员是家人,我们在一起已经很长时间了。在能够有效地沟通和以一致的方式工作以为客户提供真正的顶级服务方面,这是非常有益的。我和科莱特(Colette)曾经赢得一家董事兄弟姐妹的公司的竞争,因为他们喜欢我们彼此完成句子的方式;他们告诉我们:“您就像我们一样”。

当我还是一名年轻的律师时,我也非常幸运地获得了出色的指导。首先是Winckworth的Robert Larard,然后是Freshfields的Paul Watchman。我尽力偿还我欠他们的教书–不仅涉及法律,还涉及如何成为一名商业,积极和有用的律师。客户对认为自己的法律问题“引人入胜”的律师不感兴趣;他们想要解决问题的实用解决方案,横向思考和财务上有效的结果。

我特别自豪能够在贝文布里坦(Bevan Brittan)期间,通过各种形式的赞助白天或夜间上课的法律教育,并让一些年轻妇女因其他原因而无法进入该行业,并为此付出了巨大的努力。他们是我们的律师助理时进行了实用的培训。

在团队中有四位前培训生(其中两个是合作伙伴,其中两个具有未来合作伙伴材料的特点)是很棒的–它表明我们在做正确的事。我曾亲自向我们的私人客户负责人Hugh MacDougald汇报–他喜欢说我带来的人是他的“孙子实习生”。

最重要的是,我喜欢与客户合作。从1996年起,我有幸与伯克利集团(Berkeley Group)合作,今天我的许多主要客户都是我在那里与他们合作进行重大项目的人。那些长期的关系非常令人满意–与内部团队一样,长期了解所涉及的性格,他们自己的目标和动力有很多好处。

您如何看待规划法律在您30年的实践中的发展?

一开始,正如我之前所说,计划并不是私人实践的真正专长。它往往是商业房地产律师工作的补充。我认为这给我们这一代人带来了巨大的商业优势,因为我们倾向于将规划视为增加或降低房地产资产价值的某种东西–我们在与客户相同的背景下看到它。

但是,规划法律和实践已经变得非常复杂,如果不关注这一领域的法律,今天要跟上所有不断发展的立法,政策和判例法的步伐将非常困难。规划世界已经成长–我们甚至还有一个专门的规划法院,由高等法院的法官任职或曾任规划大律师。

而且,个人和社区现在更倾向于并通过法律授权,参与或不参与他们生活和工作的地方的发展。那是正确的–特别是当我们的计划系统在我们的地方,地区和国家民主决策过程中运作时。

像生活中一样,该行业中的大多数挑战都可以通过横向思考,韧性,决心和魅力来克服–对人友善,与周围的人友善也会有所帮助。

您在此过程中遇到了哪些挑战?

私营部门的住宅开发曾经是一个人类的世界–当我还年轻的时候,我通常是房间里唯一一位有很多高级男人的女人,这些男人比我有很多年的经验和对规划过程,行业及其发展的知识。个性,幽默感以及在细节和法律上的领先地位对我的成功至关重要。

现在绝对不是这样–不仅有很多高级女性主管,而且有更多的女性担任首席顾问。我的一位客户最近是房间里唯一的家伙–他的整个职业团队都是女性–就在那天,我带着我17岁的女女儿参加会议,这是她工作经历的一部分,这非常令人满足。

当我将近20年前生第一个孩子时,我周围没有像现在这样的团队。我只有一名初级助理(当然还有我的PA Kuljit!),因此不得不休产假。–这可能会对客户群和我建立的实践产生不利影响–或很少休息的时间。我做了后者,但是我坚持认为,这是在特定情况下的特定选择,而不是完全不同的其他人应该怎么做。
当然,公司和房地产领域的所有交易律师在金融危机期间度过了一个可怕的时期。这是我第一次高兴我长大–在经历了90年代初期的经济衰退后,我对经济下滑并不感到震惊,因为许多同事除了经济繁荣时期外,还没有实践过。

您是如何克服它们的?

像生活中一样,该行业中的大多数挑战都可以通过横向思考,韧性,决心和魅力来克服–对人友善,与周围的人友善也会有所帮助。

资源和团队合作很重要–我很快了解到,应对这种情况的最好方法是招募,培训和与您喜欢和信任的人一起工作。

凯伦·库克西(Karen Cooksey)

伙伴

www.wslaw.co.uk

我是Winckworth Sherwood的合伙人,负责计划和开发风险团队–亲切地称为PANDR(部分是由于三个女性伴侣对眼线的热爱!)。我在规划法律方面拥有25年以上的经验,并且在交付大型项目方面享有很高的声誉。我被列为该国领先的规划律师之一,特别是在伦敦项目和住宅/混合用途计划方面。

 

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