冠状病毒和商业地产常见问题

作为房东,您需要了解什么?

毫无疑问,冠状病毒对商业地产市场的影响将是巨大的。政府决定关闭所有零售和休闲商店,直至另行通知,使房东和租户不确定他们的立场。

因此,伊普斯威奇律师事务所Prettys的商业财产团队的丽贝卡·克莱尔(Rebecca Cleal)研究了《 2020年冠状病毒法》的措词,以回答一些最常见的问题。请注意,以下内容可能会根据英国政府的进一步建议而更改。

我的房屋会被《冠状病毒法》涵盖吗?

在商业场所方面,需要注意的重要一点是“相关商业租赁”的定义适用于1954年《房东和承租人法》第2部分。

虽然这显然意味着将不涵盖构成较大住宅租赁的一部分的许可证或商业场所,但尚不清楚这是否适用于根据1954年《房东和租户法案》签订的租约。

我们预计,由于第2部分首先在承包过程开始之前适用于这些租约,所以将包租的租约包含在“相关业务租约”的定义中,但是,我们等待进一步的澄清。

我是房东,我的房客还没有支付三月份的季度租金-我以为他们必须支付?

尽管政府建议关闭房地,但在租约下仍需支付租金。如果租户没有这样做,则房东通常可以根据该违约行为(如果他们愿意的话)没收或终止租赁。

但是,政府已宣布,对于任何没收行为,现在将暂停3个月,根据《冠状病毒法》的规定,“根据相关商业租赁,没收租金的强制性没收权可能不会得到执行,在有关期间采取的行动或其他方式”–此处的相关期间是指2020年3月25日至2020年6月30日。

即使不再立即面临没收的威胁,我们的建议还是尝试与租户交谈,并同意正式延期租金,并以书面形式明确规定条款。

例如,协议应确认房东是否期望偿还该款项(有或没有利息)以及在什么时期内偿还。如果没有书面协议,则任何延期付款的条款都将接受解释。在这种情况下,您的租户可能会争辩说,已同意他们没有义务偿还递延租金,因此,在此达成书面协议是关键。

如果我已经开始对房客进行没收诉讼,该怎么办?

如果没收诉讼已经开始,那么法院将无法在2020年6月30日之前下令占有,即使诉讼理由与COVID-19流行之前应支付的租金有关。 2020年6月30日之前的任何拥有命令都可以通过租户的申请推迟。

我还有其他方法可以从房客那里得到钱吗?

请注意,没有任何迹象表明房东仍不能选择根据商业租金欠款追回制度(CRAR)行使其权利或发出法定的付款要求。

但实际上,许多前提都将被“锁定”,法院的服务时间表将大大减少,因此目前采取这一行动几乎无济于事。

如果未付款,您也许仍然可以没收租赁下的其他款项,例如保险费或服务费。

我正在对我的房客提出残废索偿要求,但是由于封锁,我无法进入该物业–职位是什么?

如果您处于需要开始的位置,或者正在提出房东的残障索偿要求,那么您需要牢记一些关键点。

租约期满后没有破损时间表的规定期限(1980年《限制法》规定的期限除外),而破损时间表的目的是记录财产的修复状态。终止日期。

在这种情况下,双方都很难获得财产,但是,不幸的是,似乎缺少合适的测量员或破损鉴定人来进行评估,并不能作为保持财产处于良好修复状态的合同义务的辩护。

《冠状病毒法》中没有任何规定可以宽大处理通常破败程序下应遵循的程序。

我们可以根据租期是否已经结束提供正确方法的建议。我们还需要评估您的租约措辞,以检查破损时间表的特定时限。

我的租户有一个受保护的商业租约,该租约即将续约,但他们没有支付房租–这是否意味着我不必同意续约?

《冠状病毒法》在续签营业租约方面更进一步,并确认房东将无法依靠1954年《房东和房客法》第30(1)(b)条(持续拖欠租金)来处理任何租金在相关时期内到期。因此,您不能以此为理由拒绝新的租赁。

考虑到续租的时间安排,我们建议您寻求选择权的专业建议,因为您可以将第25条续订通知的送达时间推迟到商定的租金递延期之后。但是具体情况视情况而定。

我的房客有什么办法可以争论说,由于冠状病毒,租约已经结束了吗?

一些租户可能会争辩说,租约已“受挫”,因此已经结束。挫折的概念是指当事方无法控制并且超出他们的预期范围而无法履行合同。

租户可能会感到政府干预阻止他们经营自己的房屋可能会让人感到沮丧,但总体上认为,鉴于法院对这一原则的很高标准,这不太可能成功。

Canary Wharf Limited诉欧洲药品管理局2019年的最新一案裁定,英国脱欧公投不会使租约受挫。我们毫不怀疑,由于目前的情况,这将是一个发生多起案件的领域,但是目前,我们认为挫折原则不太可能适用。

租户终止租约的唯一其他可能方法是,如果租约中包含特定的“不可抗力”条款。不可抗力条款通常出现在合同中,但通常不会出现在商业租赁中。

即使您的租约中确实包含不可抗力条款,也需要足够具体,以涵盖当前的COVID-19情景,并且我们再次认为这不太可能。如果您希望我们审查您的租赁措辞并提供进一步建议,请与我们取得联系。

我拥有一栋多层商业大楼,并且有多个公共区域,例如接待区和楼梯间等。在冠状病毒爆发期间,我对管理这些区域负有什么义务?

如果您对商业建筑物的任何共享或公共区域负有责任,那么您有责任遵守适用于该部分的所有政府法规。

如果您的任何租户继续在减少的基础上运营,那么您将需要进行全面的风险评估,以确保采取适当的社会疏离措施,以通过建筑物的共享部分进出出租部分。

您还应该发布自己的政策文件,以符合政府对自我隔离的要求,并指示租户不要让其雇员进入建议他们应该自我隔离的共同部分。

 

*图片来源: 安德里亚·安吉里尼(Andrea Angelini)

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