房东与租户关系中的共同挑战

在与史蒂芬·埃德灵顿(Steven Edrington)交谈时,我们探讨了房地产中有关房东与房客关系的常见纠纷以及房东或房客可能面临的挑战。

专家 在这一领域,他与我们分享了律师应如何处理此类纠纷,并为如何处理这些案件提供了建议。

 

  1. 除了不付房租外,不法驱逐是人们在房东-租户世界上上法庭的最常见原因之一。为什么会这样呢?

 

这在矿山,旧金山湾区等地区十分普遍,那里住房短缺和法规清单不断增加,导致房东和房客之间的分歧越来越大。在许多大城市,甚至现在在加利福尼亚州的全州,新法律都限制了何时以及为什么可以驱逐租户。这通常是对租金上涨进行监管的法律的补充。小“mom and pop”房东经常发现自己对租金控制或问题租户感到沮丧,并试图在不完全掌握法律的情况下将这些租户赶出去而变得很有创意。同时,租户变得越来越聪明,拥有更多的法律资源。他们还了解到,他们通常在法律事务上占上风,主要是因为房东由于三倍的赔偿金和自动律师不诚实地采取行动以收回财产’s fees.

 

  1. 在出租房屋中,可居住性投诉也是引起争议的常见原因。什么构成对可居住性保证的违反?

不管房东是每月收取20美元还是每月收取20,000美元,每份租赁合同中的隐含部分是,在租赁协议期限内,该单元均保持在可居住的状态。常见的违反行为包括发霉,害虫和状况恶化的问题。违反也可能来自违反代码的行为,例如电危险或缺乏适当的加热。同样,较小的房东通常缺乏物业管理经验,可能不太了解他们的州或地区标准,但这不是借口。令人遗憾的是,已知极少数恶意房东会随着时间的流逝而使居住环境恶化,以通过建设性的驱逐将住户胁迫出去。当它进入不法迁离的领域时,可能会变成诉讼非常激烈的领域。

许多对新房东的财产拥有租金或驱逐权管辖的地区,常常由于对法律的不完全理解而错误地认为自己不受此类法规的约束。

  1. 任一方可以采取什么步骤来避免上述情况引起将来的争议/诉讼?

 

州或地区出租房屋协会的会员资格可以成为房东自我教育的明智之举。这些组织通常在保持变化中的法律和标准方面做得比一般房东要好得多。房客应鼓励房东加入,以确保其住房提供者了解法律规定的所有责任。沟通和文档对于双方也至关重要。您想表明您已尽力解决了该问题。房东应该知道他们的出租单位’状况并迅速解决所报告的所有问题。他们还应该了解适当的通知要求:沟通渠道越开放,出现问题或紧张关系的可能性就越小。租户应该知道,尽管法律越来越受到青睐,但他们确实有义务必须遵守,并且不应忽视房东提出的对单位进行合理,定期检查的要求。房客应以书面形式传达他们的问题,并向业主或管理层提出问题’的注意。如果确实要这样做,则绝不能轻率地驱逐房客,并且在没有聘请合格的房东-房客律师以确保合法合法的情况下,也不应这样做。

 

  1. 对于租房领域的新手通常不了解的一些常见规定是什么?

 

它们因管辖权而异,并在不断扩大。加利福尼亚的法律各不相同,每个司法辖区都不相同。例如,在过去的一年中,在加利福尼亚州,我们已经看到了新的规范租金上涨的法律,仅要求驱逐原因,更多的房客保护法以及对押金规则的更改。许多对新房东的财产拥有租金或驱逐权管辖的地区,常常由于对法律的不完全理解而错误地认为自己不受此类法规的约束。加利福尼亚州’2019年的《房客保护法》更进一步规定,除非获得租赁协议的书面说明,否则满足房租或驱逐控制特定豁免的房东不予豁免。我们越来越多地看到这种情况,包括最近的COVID-19驱逐令,房东’权利通常取决于在特定日期或之前的适当披露和书面通知。这就是房东不应该在这些敏感地区on视法律顾问的另一个原因。

您越早将专家带入案件,他们越早帮助您确定情况。

  1. 关于COVID大流行,您还有其他建议吗?您是否怀疑在这段时间内纠纷增加/租赁房屋领域出现了前所未有的趋势?

 

出租房屋可能是COVID-19受影响最严重的地区之一。在此期间,为了保护房客,已经通过了多项联邦,州和地方驱逐令。在许多司法管辖区,房东’现在的迁离选项很少。驱逐最常见的原因,即不支付房租,目前不能用作驱逐理由。这使一些房东陷入严重的财务困境,因为滞纳的应付租金正在堆积,而账单和抵押仍需支付。我们希望看到小额钱债法庭的活动有所增加,因为房东试图在典型的非法拘留程序之外在小额钱债法庭中追回这笔债务。尽管如此,许多人仍对地主在这个领域的成功有疑问。那些能够与真正努力赚房租的租户们达成和解的人,可能会发现自己的处境要比现在尝试打硬仗的人要好得多。尽管如此,由于这种流行病,我们很可能会看到许多较小的房东脱离租赁住房业务,从而进一步将行业整合为较大的投资者’口袋更深的双手。

 

  1. 作为专家证人并且通常是第三方,您对从事此类纠纷工作的律师有什么建议?

 

您越早将专家带入案件,他们越早帮助您确定情况。没有完美的案例。专家在早期阶段担任顾问,但是他们也在收集信息,如果案件继续审理,这些信息将在以后的工作中非常有用。试图控制成本只是该领域的现实。不过,如果您尝试限制专家 ’仅在案例的某些方面过于狭窄,您可能会阻止他们充分了解整个情况并为失败做好准备。也建议不要等到最后一刻才披露专家。这使律师处于困难的境地,专家可能会对他们的案件持负面意见。罢免您的专家’由于他们指出了案件中的重大缺陷,因此很难指定。最后,花费额外的时间与您的专家为他们的沉积和试验做准备是至关重要的。准备充分的专家是必要的。这笔小小的额外费用通常会成败局。

史蒂文·爱丁顿

1901 Harrison St,13楼
奥克兰,加利福尼亚州94617

(510)749-4880

info@edringtonandassociates.com

www.edringtonandassociates.com

史蒂夫(Steve)拥有25年以上的房东,物业经理,房地产经纪人和开发商经验。他曾担任北阿拉米达县(RHANAC)租赁房屋协会(现为东湾租赁房屋协会(EBRHA))的游说者和执行董事。他擅长于专家证人的证词,以提供不当驱逐,可居住性保证,护理标准和损害赔偿。此外,他还帮助业主在与法规执行,非法单位,违规通知,公寓转换和附属住宅单位有关的问题上,在当地管辖范围内导航。史蒂夫(Steve)是认证的商业投资会员(CCIM),认证的物业经理(CPM)和ICC住宅建筑法规检查员。 

Edrington and 如 sociates是一家提供全方位服务的房地产咨询公司,为湾区的业主提供各种项目服务,并通过我们的专家证人服务为律师提供服务。

发表评论