最高法院 Examines Restraint of Trade Clauses in Leases

最高法院在Peninsula Securities Limited诉Dunnes Stores(Bangor)案中的裁决可能会对整个英国的财产诉讼产生连锁反应。

彼得·罗宾逊,《猎人法》(Hunters Law)的合伙人分析了该案对财产持有人的影响。

最高法院 rarely overturns decisions made by itself and its predecessor. But in 半岛证券有限公司v Dunnes Stores(Bangor)Limited [2020] 英国 SC 36,它只是这样做,在长期的商业租赁中维护限制性契约的有效性。对于市场困难的房地产投资者而言,这可能会产生影响。

该案涉及肖特尔先生于1981年授予半岛一家Derry零售园的重要单位的租约。约说: “……出租人作品集中的出租人土地上的任何开发项目以及他的其他土地上的任何发展,均不得包含大小为三千英尺或更大的单位,目的是……以一个或多个单位进行纺织品,粮食或食品杂货的交易。”

被开发者描述为 “经济和政治荒原”,该零售园区以Dunnes Stores为“锚点租户”,这有助于吸引较小的零售商在那里租用。半岛认为,限制性盟约已导致衰退。为了解决这个问题,它要求北爱尔兰向相当于上法庭的宣言宣布该盟约:

  • 代表了其土地享用的障碍;
  • 无法执行;
  • 应该进行修改,以替代比公约允许的面积更大的半岛可以允许该面积使用的面积;
  • 违反了限制贸易的原则,除非该公约的条款是合理的,否则不得执行。

北爱尔兰高等法院 决定 该学说没有参与。上诉法院随后撤销了该决定,因为该原则仍然适用于半岛从肖特尔先生那里获得所有权的问题。邓恩斯向最高法院上诉。

法律依据上议院的裁决 埃索石油有限公司v哈珀车库(Stourport)Ltd [1968] –限制土地使用的盟约只有在盟约国通过加入该盟约而放弃了他所希望的土地使用自由时,才适用该学说。尽管肖特尔先生拥有该公约所规定的土地的所有权,但人们同意该公约已采用了该学说。关键问题是半岛的所有权是否仍在使用。

里德勋爵在埃索(Esso)引入了预先存在的自由测试,以区分限制财产交易和参与该教义的盟约与不遵守该教义的盟约。正如他所说, “购买或租赁土地的人根本没有任何先前的权利……而当他受到负面限制性契约的约束而拥有该土地时,他不会放弃他先前拥有的权利或自由。”

尽管肖特尔先生拥有该公约所规定的土地的所有权,但人们同意该公约已采用了该学说。

但是,埃索的上​​议院没有解释为什么限制土地使用的盟约更容易违反公共政策,因为盟约者享有与土地使用有关的既有自由,而不是没有土地使用自由。从公共政策的角度讲,没有任何解释说明如果盟约人享有先前存在的自由,为什么约束应该采用该学说;但是,如果他没有这样做,为什么同样的束缚就不应该采纳该学说。因此,最高法院得出结论,先前存在的自由–测试该学说是否被接受–应该被否决。

半岛的决定仅否决了埃索施加考验的那部分。在埃索(Esso),威尔伯福斯勋爵(Lord Wilberforce)提出了另一种“贸易社会测试”,以决定该学说是否得到采用: “……只能通过说[已成为土地的买卖契约中的限制性契约]成为公认的某种交易类型的一部分,这种交易通常被认为是可以接受和必要的,因此不能被视为限制性的。它们被接受为贸易社会结构的一部分”.

威尔逊勋爵(Lord Wilson)承认,贸易社会的考验似乎不再是可以辩护的:它似乎承认法律遵循了许多人可能期望它引领的方向。然而,它值得保留。通过类似丹宁的措辞,他提出了一个问题: “定律是否应该由只响应风向的风向标来确定?” 这种批评未能将普通法的本质理解为: “这是法官在整个七个世纪中为人民制定的法律。从下方产生,而不是从上方产生。”

威尔伯福斯勋爵的务实考验认识到普通法的拼凑性质,反映了对贸易自由的重视,反之,对出于贸易利益的合同可执行性也很重视。前者产生了理论,而后者则有助于将其保持在一定范围内。 Wilberforce检验进一步认识到,社会变化可能会促使公共政策发生变化,这将需要重新审查某种盟约是否应继续适用该学说。

“定律是否应该由只响应风向的风向标来确定?”

威尔逊勋爵形容为 “适当的犹豫”,最高法院背离了现有的自由测试和先前的裁决, “过于严格地遵循先例可能会导致在特定情况下产生不公正,并过分地限制了法律的适当发展。”

反对意见是:它一直受到批评超过50年,其推理 “很少被捍卫” 因此,普通法具有 “介于我们管辖范围内测试的持续授权与在澳大利亚和加拿大部分地区的拒绝测试之间徘徊”。

在整个普通法世界中,人们早已接受购物中心租赁可能包含出租人关于使用该中心其他部分的限制性契约。没有理由认为社会的变化需要重新检验结论,即通过参考贸易协会来检验该公约是否在任何时候都没有采用该学说。因此,邓恩斯的上诉被允许,半岛的要求被驳回。

1966年实践声明 (它允许上议院从原先的决定中脱离,如果它以前的决定本来是要遵循的话)也提到了何时应该调用它: “ [法院]将牢记追溯性地破坏订立合同,财产结算和财政安排的依据的危险……”

因此,最高法院在维护先例与根据《实践陈述》进行更改之间有一条细微的界限。在这种情况下,先前存在的自由测试中的尴尬区别似乎证明了否定它的合理性。

与Dunnes租约中的契约相似的契约通常发生在授予1970年代/ 80年代市中心和零售园区发展的固定租户的租约中,通常按50年以上的期限授予。如果半岛的上诉得以维持,房东也许能够摆脱这些盟约的潜在有害影响。这可能有助于复兴零售投资组合,但是直到确定当前的情况需要在贸易社会的测试下通过考虑该理论重新考虑之后,这种情况才会发生。

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